曾喊出千亿目标与央企前三的中交地产此次财报后被实施退市风险警示
在退房与退市压力之下，中交地产发布了2024年度财务报告。
数据显示，期内，该公司实现营业收入183.02亿元，同比上年调整后收入减少44.59%，归母净亏损为51.79亿元，大幅减少221.44%。
虽然业绩表现并不算理想，但资本市场早有预期。
一方面，过去一年，虽政策端不断传出利好消息，但房地产市场的恢复仍旧面临挑战，行业仍旧处于筑底回稳的阶段；另一方面，业绩下滑、利润亏损已然成为房企的常态，从目前已经发布财报的企业当中，近八成房企出现亏损。
不过，根据交易所的上市规则，此次财报过后，中交地产将“披星戴帽”，被实施退市风险警示，即股票简称被冠上“*ST”前缀。
陷入一片混沌的中交地产，又将归于何处？
中交地产这份成绩单早在预料之中。
数据显示，该公司期内实现营业收入183.02亿元，同比减少44.59%，归母净亏损为51.79亿元，扣非净亏损为53.22亿元。
针对业绩亏损，中交地产表示，其一，因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。
其二，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。
其三，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。
观点新媒体查阅发现，年内，中交地产合并计提减值准备的资产共41.82亿元，加上本期转回与转核销金额，期末计提减值金额共计73亿元，其中应收款项坏账准备12.87亿元，存货跌价准备58.88亿元。
回看过去一年，房地产开发仍旧在中交地产业绩贡献当中占据主要地位。
数据显示，年内，该公司实现房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%，这一业务收入占总收入的比重为93.87%。
值得注意的是，于2021年、2022年及2023年，中交地产房地产销售收入占比分别为99.33%、99.54%、99.27%。
对比之下，2024年，该公司房地产销售收入占比有所减少，公司业务结构逐步转变。
不过，从盈利水平方面看，中交地产房地产销售毛利率在所有业务当中为蕞低值，仅6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。其中，华东、西南两地区的经营毛利率均为负值，分别为-3.89%、-8.16%，说明中交地产在这些地区的开发业务处于亏损状态。
面对区域间表现的差异，中交地产也曾着手调整。2024年2月，为优化管理效率，更好地适应市场变化，该公司进行了组织架构调整，撤销了原有的区域公司，将管理模式从“总部—区域—总部”三级调整为“总部—城市”两级管控模式。
但调整并非立竿见影，成效几何或许还需一段时日方可见证。
销售表现方面，2024年全年，中交地产实现全口径签约销售面积为85.32万平方米，较上年同期降低52.51%，全口径销售金额为156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%；
权益销售方面，该公司年内实现销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%。
投拓方面，2024年中交地产延续了此前的谨慎策略，并未在公开市场新增土地。截止报告期末，该公司持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。
虽在投拓端并未花费大量资金，但由于债务临期，中交地产资金仍旧紧张，2024年在融资端仍旧表现积极。
年内，该公司的融资途径包括括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款，以及其他融资途径，平均融资成本介于0-8.4%。
截至2024年末，中交地产融资总额共计576.44亿元。其中，银行贷款仍旧是融资的主要来源，年内贷款227.47亿元，其次为控股股东方借款，达到161.01亿元。
此外，报告期内，该公司依托债券融资117亿元，信托融资6.04亿元，其他融资64.92亿元。
期限结构方面，一年内到期的融资231.79亿元，一至两年到期的金额为236.55亿元，两至三年到期的75.85亿元，三年以上32.35亿元。
换而言之，中交地产两年内到期债务占比高达81.25%，而年末现金及现金等价物余额仅为75.51亿元，偿债压力仍不容小觑。
曾经喊出千亿目标与央企前三的中交地产，在今年年初宣布“退房”。
彼时，该公司公告称，目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁；通过交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。
从蕞新发布的财报来看，除房地产开发业务，中交地产旗下还拥有房产租赁和物业管理，等业务不过，这类业务于中交地产总营收当中占比仍较小。
其中，房产租赁业务方面，与此前无异，该公司旗下仅有四项物业可供租赁，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态，对应项目分别为深圳百门前工业区、中房·那里、华通大厦B座、中交美庐天地购物中心。
综合来看，中交地产所持四个租赁业务整体表现稳中有进。
2024年，该公司实现房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，占总营收的比重也从上年同期0.32%增长至0.94%，这一业务的毛利率为58.97%。
相比之下，代建业务却出现了一定的降幅。该公司在财报当中透露，年内实现代建项目管理费收入0.58亿元，同比减少18.42%。
至于物业管理业务，期内，中交地产实现该项业务收入共计7.28亿元，同比大增56.82%，占总营收的3.98%，提升2.61个百分点。
这一业务的大增，主要源自中交地产收购了物业公司。
去年9月，中交地产宣布，以现金方式收购中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交物业服务集团有限公司10%、51%、24%及15%股权。
收购完成后，中交地产将取得中交服务100%股权，同时新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。
因这笔“巨额”投入，过去一年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。在管业务规模的增长，也在一定程度带动了业绩的提升。
不过，数据显示，2024年，该公司物业管理业务的毛利率仅为16.23%，同比减少7.14个百分点；换而言之，转型轻资产的中交地产也许需要进一步提升物业管理业务的毛利率，后续才有望达到增收增利的局面。
综合本次收购，资本市场认为，中交地产宣布退房，或有意实现中交服务“借壳上市”。
但现阶段对中交地产而言，蕞重要的动作或许是“保壳”。
数据显示，报告期末，公司总资产为1076.98亿元，归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》第9.3.1条第（二）项规定，公司蕞近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，其股票交易将被实施退市风险警示。
在披露财报的当日，中交地产发布另一则公告称，该公司将于4月15日停牌一日，且于4月16日开始实施退市风险警示，公司股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”。
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