20家企业103座Mall深圳商业“地头蛇”家底大曝光！
谁将是搅动深圳商业市场的“鲶鱼”？谁又会成为深圳商业市场的常青树？
伴随深圳城市发展一路向上的，除了GDP，还有越来越多的商场。据来客地图商场库数据显示，截至目前，深圳在营存量商场已达319家（当然，这数字中包含不少百货商场）。
与此同时，深圳商业地产市场还存有一个“未解之谜”，那就是：多年以来，在内地的一二线重点城市“攻城略地”的知名港资开发商竟在此集体缺席（虽然近年屡屡传出太古地产或将在深圳福田落户“太古里”，但目前仅旗下居舍系列酒店官宣选址深圳湾，仍处于筹备待开阶段；而新世界发展旗下的K11 ECOAST虽于今年4月28日开启试运营，但在“群雄并起”的深圳市场，该项目能激起多大的风浪还有待时间验证）。探究下来，莫非是深圳本土的开发运营企业太“能耐”了，导致外来者缺乏来此地掘金的勇气？
上述猜想并非空穴来风，铱星云商认为，深圳本土貌似已配齐零售商业地产高中低全阶段开发运营商。高端商场打造有华润万象生活；大型一站式购物中心建设有鸿荣源壹方商置、海雅集团、深业集团、京基集团、星河控股集团；区域生活方式中心构建有万科商业、海岸商业、宏发商业、卓越集团、龙光商业；文旅商业缔造有招商蛇口、华侨城集团；社区商业深耕有绿景集团、天虹、宝能、百佳华等（注：不完全列举，且上述开发商并非打造单一产品线，如华润置地旗下有奢侈品商场、区域购物中心、社区购物中心等；招商蛇口拥有文旅型商业、区域购物中心、社区商业等）。
基于此，本文将详细梳理深圳本土的开发运营企业在这座城市在营的代表购物中心，除了给上述说辞一个具体的论证，也提供资料供业界同行了解TA们的扩张规模及发展进程。不完全统计难免疏漏，不足之处，欢迎大家留言更正补充。
【以企业首家代表购物中心、奥特莱斯（百货除外）开业时间为先后排序】
位于罗湖人民南商圈的金光华广场是深圳首家与地铁接驳的购物中心，也是金光华集团最具标志性商业项目。
自2004年12月9日深圳万象城于罗湖开业，截至目前，华润置地旗下华润万象生活在营商业包括深圳万象城、深圳万象天地、深圳湾万象城、布吉万象汇、万象前海、万象食家、N次方公园、BREWTOWN啤酒小镇、大运天地、深圳平安金融中心PA MALL等10座商场，涵盖城市型、区域型及社区型等商场类型，商业定位方面，既有重奢商场两大万象城，也有时尚生活方式中心深圳万象天地，还有各类型非标商业如大运天地。
此外，华润万象生活在深圳还有多个筹开项目，其中，深圳湾万象城二期、深圳怀德万象汇将于年内亮相。
深圳茂业奥特莱斯，图源：铱星云商
据2024年年报显示，截至2024年12月31日，茂业国际在全国多座城市拥有在营百货、购物中心和奥特莱斯各业态零售门店合计49家，包括27家百货、19家购物中心及3家奥特莱斯。覆盖华南、西南、华东、北方等多座城市。
其中深圳共有5座商业物业，包括4家百货店和1家奥特莱斯。今年5月，茂业集团宣布旗下“茂业天地”将进驻深圳罗湖区的大中华环球金融中心，商业面积约3.8万方，拟于今年下半年开业，届时茂业集团在深圳的零售地位将进一步增强。
近几年，招商蛇口零售物业项目增长迅速，且覆盖全国多个重点城市。公开信息显示，作为招商蛇口旗下商业地产投资、运营和管理核心平台，招商商管过去三年年均增速超30%，持有管理商业项目超80个，管理面积突破500万㎡，轻资产签约项目达20余个。此外，铱星云商在今年5月22日招商商管举办的2025全国招商大会上获悉，海上世界、招商花园城、招商花园里三大核心产品线年，还将有五城六大重磅项目入市。
据了解，2025年，南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城VILLA街区已亮相迎客。在深圳商业市场，今年年底，太子湾招商花园城南区计划开业。同时，深圳会展湾招商花园城也在有序推进。
深圳福田星河COCO Park，图源：企业官网
背靠母公司星河控股集团，“港股纯商业运营服务第一股”星盛商业的首个项目——深圳福田星河COCO Park始于2006年。据星盛商业2024年年度报告披露，截至2024年年末，集团在营零售商业物业项目有27座，其中，11座位于深圳，包括深圳福田星河COCO Park、深圳龙岗星河COCO Park、深圳龙华星河COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park等。
星盛商业的深圳版图仍在扩张，体量约6.3万平米的深圳光明星河COCO City将于2025年年底亮相。
据万科集团（简称：万科，下同）2024年年报披露，截至报告期末，集团合计开业181个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米。具体到深圳，据铱星云商不完全统计，万科深圳在营商业项目约16个，总体量超100万平米。
可以看出，作为深圳起家的老牌开发商，万科在商业地产领域入行并不算早。2016年之前，在深圳仅开出一家大型购物中心——龙岗万科广场；不过，在2014年，随着持有商业面积不断增长，万科正式提出向“城市配套服务商”战略转型，商业地产板块权重明显上升；从2016年开始，万科集团的商业地产规模和商管运营能力更是实现了快速扩张和提升。
2016年内，万科首先是开出了上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等多个大型商业项目；其次，更联合部分合作方组成联合收购平台收购了印力集团的股权，运营管理的商业地产项目飙升至140余个。
海岸商业首个代表购物中心为诞生于2007年的深圳南山海岸城，2024年又迎来万丰海岸城首期开业。此外，选址于万丰海岸城的宝安山姆将于2025年10月开业，该项目后续还规划总建面超35万㎡的开放式街区商业。更远的未来，随着福田海岸城、龙华海岸城等项目落地，海岸商业在深圳市场的话语权将进一步增强。
南山益田假日广场，图源：企业官网
益彩生活商业首个项目为2008年开业的深圳南山益田假日广场，是国内首个“国际体验式购物中心”。今年的4月30日，其在深圳的第二个益田假日广场在罗湖试运营。据了解，除两大益田假日广场之外，益田生活商业深圳在营零售项目还包括益田假日里、益田假日世界和益田假日天地多个产品线。
京基百纳商业官网显示，深圳市京基百纳商业管理有限公司成立于2006年，隶属于京基集团，在深圳运营项目包括：KK MALL、KK ONE、KK TIME、南山京基百纳广场、沙井京基百纳广场、京基铜锣湾数码通讯广场、京基御景华城商业广场等，其中，以KK系列、京基百纳广场为代表。而“KK系”IP正源自京基KINGKEY英文首字母，是京基百纳商业的头部品牌。
据了解，除在营项目外，京基百纳商业在建项目也在有序推进，分别位于蔡屋围、大围、南约、长源等片区，未来其深圳商业版图将突破百万平方米。
作为老牌的文旅企业，华侨城在深圳的零售商业地产发展始于2013年开业的欢乐海岸购物中心，此外，深圳在营零售物业项目还包括欢乐港湾、华侨城创意文化园OCT-LOFT、侨城坊Q-PLEX和OCT PARK欢乐时光等，大部分为文旅热门打卡地。
深圳卓悦汇购物中心，图源：企业官方
作为深圳本土企业头部梯队，卓越商业已深耕商业地产行业20余年，已构建卓悦汇、卓悦INTOWN、卓悦时光三大产品线万平米。
很多人知晓宝能始于著名的“宝万之争”，事实上，宝能商业不但在深圳有零售项目，而且已布局全国多座城市，如新项目宝能新都荟汕头潮阳店拟于今年9月底开业。
据了解，宝能商业深圳在营零售代表项目包括南山宝能all city、龙岗宝能all city、宝能中心环球汇和西丽宝能环球汇等2个“all city”系项目和2个“环球汇”系项目。
作为深圳的老牌零售企业，天虹股份（简称：天虹，下同）第一家商场——深南天虹于1985年在深圳落地；2000年，深圳东门天虹商场开业，天虹开启连锁经营模式；此后，随着购物中心经营模式兴起，天虹于2013年开启转型探索，当年开出首家购物中心——深圳宝安中心区天虹购物中心；并于2013年底成立购物中心事业部，对具备改造条件的百货店进行升级。
截至目前，天虹旗下100余家线下门店当中，购物中心占比已超过4成。聚焦深圳市，来客地图商场库数据显示，天虹目前在深圳共经营28个商场，经铱星云商分析，其中有6家购物中心。
值得一提的是，天虹于2019年12月24日发布公告表示，公司与深圳市中航城商业发展有限公司、深圳市中航华城商业发展有限公司分别签署《房产租赁合同》，取得了华强北九方购物中心和龙华九方购物中心的经营权。公告内容显示，当时两个购物中心均处于营业状态，分别自2020年1月1日开始，由天虹开始运营。天虹对此表示，此举有利于公司强化深圳市场地位，进一步提升公司在深圳地区的市场份额和影响力。
稳扎稳打的天虹也于2024年迎来40岁的生日，而其深圳市场的地位价值始终不容憾动。据天虹2024年年报披露信息显示，其2024年营收排名前十名的门店中，位于深圳的有八家，这之中，中航城君尚购物中心、宝安中心区天虹购物中心、龙华天虹购物中心等5家购物中心位列其中，显示出深圳市民对天虹品牌的认可和支持。
“仁里孚佐，亲和如阾”，在深圳，说起知名的社区商业运营者，非绿景莫属。自首家购物中心于2013年开业，目前绿景资管服务深圳在营零售商业项目达5个，分别是绿景佐阾香颂购物中心、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾红树林购物中心、绿景佐阾新邑购物中心、绿景佐阾1866商业街等。
同样发轫于深圳的海雅集团，商业地产业务涵盖商业综合体、连锁百货、文旅康养及酒店等多个板块，已布局深圳、东莞、昆明、中山等多个城市。今年即将迎来中山海雅缤纷天地开业。
海雅集团代表零售商业为2013年开业的海雅缤纷城，开业多年始终保持在深圳西部市场的强劲竞争力，此外，海雅百货南山店引入深圳首家京东MALL，已于6月14日正式开业。
众所周知，2018年开业的深业上城是深业集团标杆项目，近几年更上升为深圳商业市场的明星非标项目。事实上，在深业上城以外，目前深业集团深圳在营项目还包括妇儿大厦、塘朗城、深业东岭、深业中城、深业鹤塘岭等多种类型商业。
在深业上城的成功运营基础上，在2025年年初深业集团还正式发布“3+X”多元商业产品线，很明显要在零售项目上增量提质。据悉，布局中山马鞍岛的城市级产品线项目湾中上城、非标产品线项目深圳之脉或于年内开业，而在未来三年，深业集团更计划在全国拓展20个社区商业产品线项目“深业拾集”。
作为鸿荣源集团全资子公司，根植于深圳的鸿荣源壹方商置出手即出彩。2017年10月28日，旗下位于宝安中心的深圳前海壹方城（原壹方城购物中心）亮相，据公开信息显示，开业当日客流量突破40万人次，项目体量36万平米，为当时深圳规模最大、业态最全的购物中心。与此同时，位于深圳龙华的壹方天地E区也正式启幕，并随着2018年壹方天地A区、2019年壹方天地B区、2021年壹方天地C区（龙华壹方城）、2022年壹方天地D区陆续开业，完成了60万平米壹方天地商圈的打造。
截至目前，鸿荣源壹方商置深圳在营购物中心4个，包括深圳前海壹方城、龙华壹方天地、前海壹方汇及深圳民治壹方里。
此外，位于深圳空港会展商圈，体量达50万平米的湾区壹方，以及位于龙华观澜约40万平米的观城壹方两大商业综合体也已官宣，这意味着鸿荣源壹方商置在深圳的商业棋局越铺越大。
创立于1995年的百佳华集团，已在深圳耕耘30载。自2009年从传统的“百货+超市”经营模式，转型到“时尚百货+精品超市+餐饮配套”的MALL购物中心业态，目前经营3家购物中心和5家百货商场。
深圳光明蓝鲸世界，图源：企业官网
“蓝鲸世界”是龙光商业的旗舰IP品牌，已布局惠州、深圳、南宁、上海等重点城市。深圳光明蓝鲸世界已于2021年开业，已然成长为光明区商业封面；而上海蓝鲸世界也将于今年7月12日亮相。稍有遗憾的是，龙光商业另一产品线个项目，位于南宁。
作为深圳商业的新起之秀，宏发商业的两大重磅区域级综合体：光明大仟里和宝安大仟里均于2019年开业。2024年，宏发商业旗下特色主题商业产品线首发之作仟里食家登陆深圳宝安。
公开信息显示，宏发商业在龙华清湖、宝安黄田及光明等地还有多个项目正在筹备中，旗下“小仟里”、“仟里时光”及“仟里荟”等产品类型将逐一迎来首秀，龙华仟里食家或于今年开业，可以看出，6岁的宏发商业在深圳的版图规模仍在继续稳健发展，商业生态愈加繁荣完善。
行文至此，不难算出，上述的103座购物中心共由20家深圳本土企业开发或运营，从数量上来看，占据全市在营商场的32.3%；但从质量上来看，这些购物中心却当得起全市甚至全国商业市场上的佼佼者。
作为一篇新媒体推文，很明显并未尽列深圳本土开发商的全部，比如深圳人才安居集团，其商业品牌安荟邻已布局不少项目且多座已开业；再比如中海地产早早入市的社区商业组团；还有金地商置，不但拥有被誉为“中国南硅谷”的金地威新中心，还是卓悦中心的三大股东之一，亦为在建中的金地环湾城15万平米商业的运营者；深铁商业、华强商业、果正商业……遗憾本文未能穷尽所有盘距于深圳的商业“地头蛇”。
另外也并不是说，深圳商业市场容不下外来者。凯德深圳来福士广场于2017年6月开业；铁狮门深圳后海汇于2022年9月亮相；新世界于今年4月28日开出的K11 ECOAST；深圳大悦城也即将在这个7月推门迎客……
铱星云商认为，在群强并起的深圳商业市场，和一线城市这种快节奏生活方式之下，目前，无论是外来企业还是深圳商业“地头蛇”，服务好周边居民的社区商业或许好做，而要化身能撼动全区乃至全市的实体零售“搅局者”恐怕并不容易。
不可否认，未来很难完全准确预判，谁将成为搅动深圳商业市场的“鲶鱼”？谁又将成为深圳商业市场的常青树？且让我们把答案交给时间。返回搜狐，查看更多
版权声明：本文由本站发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
